Шаг № 1 – поиск квартиры

Осуществлять поиск подходящего варианта можно следующими способами:

Самостоятельно

1. Через знакомых. Самый безопасный в финансовом плане и в плане возможной аферы вариант. Вы уже знаете этих людей, знаете, чего от них можно ожидать. Да и арендодатели обычно сдают своим знакомым жилье несколько дешевле, чем обычно.

2. По объявлениям в специализированных изданиях. Сразу можно сказать, что в нашем городе найти жилье в аренду подобным образом практически нереально. При обращении по подобным объявлениям в 95% случаев можно услышать ответ: «Да мы сдаем квартиру, это агентство.» В чем причина подобного. Дело в том, что при аренде жилья риэлтору платит арендатор. То есть арендодатель при обращении в агентства недвижимости получает одни сплошные выгоды. Арендодатель подает заявку в агентство недвижимости и просто выбирает себе постояльца из предложенных агентством недвижимости. Впоследствии после выбора заключается договор, который учитывает интересы двух сторон. То есть хозяин квартиры при обращении в агентство недвижимости получает одни сплошные выгоды.

3. По Интернету.

Проблемы самостоятельного поиска

Какие же проблемы могут возникнуть при самостоятельном поиске?

1. Так как отношения ваши с арендодателем были регламентированы на словах, то хозяин квартиры может периодически (чаще чем раз в год) повышать стоимость проживания в квартире.

2. Если у вас вдруг сломается смеситель или потечет унитаз, то хозяин совсем не обязан приехать к вам и устранить подобные недостатки, если ваши отношения опять таки регламентированы только лишь устно.

3. Очень часто хозяева предлагают освободить квартиру в кратчайшие сроки иногда без объяснения причин.

4. Зачастую арендодатель, особенно если им является пожилая женщина постоянно может приходить к вам для того чтобы «проверить как тут мои ковры и паркет.» Иногда доходит до абсурда, когда хозяйка квартиры приходит в ваше отсутствие, а потом предъявляет претензии за несвоевременно вынесенное мусорное ведро или несобранную постель.
Решением проблемы естественно является заключение договора с арендодателем. Однако, если вы без помощи агентства арендуете квартиру, то не всегда можно обязать хозяина заключить подобный договор.

С помощью риэлтора

Как это должно происходить в квалифицированных агентствах недвижимости?

• Вы делаете запрос в агентство (можно и по телефону) по желаемому для вас варианту (указываете примерную сумму, район, характеристики и т. д.)
• Риэлтор подбирает подходящие для вас варианты и предлагает время для просмотра квартир.
• Вы смотрите предложенные варианты бесплатно. Только заключаете так называемый договор о показе, по которому риэлтор потом отчитывается перед руководством, и который оберегает риэлтора от обмана со стороны клиента (поверьте, таких недобросовестных клиентов хватает).
• Вы выбираете подходящий вариант.
• Риэлтор еще раз проверяет все документы арендодателя и составляет договор, который будет учитывать все возможные нюансы, возникающие при аренде жилья. По желанию в договор добавляются индивидуальные характеристики (например, порядок оплаты арендатором ежемесячных платежей арендодателю).
• Только после этого вы оплачиваете риэлтору его услуги и вам выдается акт выполненных работ с четким указанием суммы вознаграждения.

Шаг № 2 – общение с арендодателем

В Краснодаре очень часты случаи мошенничества на рынке аренды жилья. Мы уже не один раз писали об этом, однако жалобы продолжают постоянно. Поэтому еще раз обращаем ваше внимание на то, что у хозяина квартиры должен быть определенный набор документов:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Данные документы необходимо проверять достаточно тщательно. Почему? С моей знакомой произошел следующий случай. Елена арендовала квартиры в Краснодаре уже на протяжении 7 лет, поэтому была в этом отношении достаточно опытным арендатором. При осмотре очередной квартиры она попросила паспорт и свидетельство у хозяина. Все документы вроде были в порядке, и Елена безбоязненно передала хозяину предоплату за 6 месяцев. Впоследствии выяснилось следующее обстоятельство: в правоустанавливающих документах значился Иванов Петр Сергеевич, а паспорт был на имя Иванова Сергея Петровича – сына настоящего хозяина. Настоящий собственник естественно не знал о проделках своего отпрыска, и у Елены в результате таких родственных махинаций возникло достаточно большое количество проблем.

Также если вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности вам предъявляют, например, свидетельство о праве на наследство, то мы бы не рекомендовали арендовать квартиру у такого арендодателя, так как не исключено, что во время вашего проживания появятся другие наследники, претендующие на данную жилплощадь.

Шаг третий – заключаем договор

Где взять такой документ? Проще всего скачать типовую форму такого договора в Интернете и добавить индивидуальные пункты, которые, как вы считаете необходимы непосредственно в вашем случае. Какие это могут быть пункты?

• Срок действия договора. Не удивляйтесь тому, что в большинстве случаев договор заключается на 11 месяцев. Причина в следующем: договор сдачи недвижимости в аренду на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации, а хозяева квартир естественно не желают себе дополнительной бумажной волокиты.
• Размер, сроки, порядок внесения арендной платы и коммунальных платежей. Обязательно следует оговорить данные пункты и прописать их в договоре, так как именно из-за платежей зачастую возникают проблемные ситуации между арендатором и арендодателем. Иногда уже после заселения в квартиру выясняется без предварительной договоренности, что коммунальные платежи будет полностью выплачивать арендатор, а данные платежи иногда в большинстве случаев достаточно высоки. Также следует спросить, сколько человек прописано в данной квартире, так как от этого зависит величина коммунальных выплат. Необходимо также решить вопрос и о возможном изменении платы за наем: как часто такое можно допускать, и в каком размере возможны подобные увеличения. Как правило платежи не повышаются в течение действия договора, однако бывают и исключения.
• Условия расторжения договора. Что можно указывать в данном пункте? Например: при расторжении договора по инициативе любой из сторон, арендатор или арендодатель обязан предупредить о разрыве не менее чем за месяц. Регламентируются компенсации за досрочное расторжение договора. Например, если арендодатель раньше времени просит освободить жилплощадь, то он должен возвратить гарантийный платеж, а также выплатить неустойку. Если же арендатор изъявил желание досрочно съехать и не предупредил хозяина, то он сам теряет гарантийный платеж.
• Также в договоре стоит указать пункты, имеющие для вас принципиальное значение. Например, можно в договоре указать, что арендодатель не имеет права находиться в квартире без присутствия арендатора. То есть, приход хозяина квартиры должен предваряться договоренностью о встрече. Или например пункты о том, кто несет ответственность за неожиданно сломавшуюся сантехнику или дверцу шкафа. Особенно актуально это для девушек-арендаторов. Уж если сломался смеситель, то самостоятельно данную поломку одинокая барышня никак устранить не сможет.

Опись имущества – обязательное условие

К договору обязательно необходимо подкрепить перечень имущества, в котором тщательно по пунктам переписать все вещи с указанием состояния. Это поможет избежать возможных проблем, как арендатору, так и арендодателю. Например, был случай, когда квартиранты содрали с пола ковролин, забрали вазы, полочки, не погнушались и хозяйскими сковородками. А претензии им и не предъявишь, так как в акте передачи имущества данные предметы не были зафиксированы Или был случай, когда арендаторы телевизор SONY с широким экраном заменили на обычный.

На что еще обратить внимание? Внимательно проверьте при аренде квартиры состояние важных для вашего полноценного проживания пунктов:

• Состояние сантехники. Легко ли закрываются краны, не течет ли смеситель.
• Электропроводка. Не стоит рисковать своим здоровьем, и если розетки в находятся в неисправном состоянии (или искрят при включении приборов), то естественно стоит предъявить арендодателю некоторые требования по поводу устранения таких недостатков.
• Как открываются и закрываются входные и межкомнатные двери. Очень часто замки в сдаваемых квартирах оставляют желать лучшего, поэтому при плохом состоянии замка заменить его необходимо обязательно, пусть даже и за свой счет. Поверьте, это стоит того. Тем более это обезопасит вас от возможных визитов квартирантов, проживавших ранее в этой квартире (такие случаи действительно случались, когда квартиранты делали дубликаты ключей, съезжали, а впоследствии заявлялись «поспать» на бывшее место проживания).

Источник: Краснодарская краевая ассоциация риэлторов

Аферы с генеральной доверенностью

В Краснодаре имел место следующий случай. Семья при переезде из Украины приобрела для себя однокомнатную квартиру, а на квартиру для сына с невесткой средств не хватало. Поэтому на семейном совете было решено оформить для молодой семьи и ипотечный кредит. Семья обратилась в агентство недвижимости. В агентстве недвижимости покупателям был предложен наиболее приемлимый вариант однокомнатной квартиры. Единственным нюансом было то, что сами непосредственно хозяин находился во Владикавказе. Представительница хозяина из документов предоставила две доверенности: первая доверенность была оформлена на супругу хозяина с правом, вторая же доверенность практически не отличалась от первой. Единственным отличием был пункт о том, что представительница имеет право на подписание договора, но без права получения денежных средств. Покупатели предоставили документы сотрудникам банка, которые подтвердили правомерность передачи предварительного платежа представительнице хозяина, и в банке был открыт кредит.

Следует отметить, что и представитель агентства недвижимости также не заметил в доверенностях ничего предосудительного. Средства покупателей в размере 500000 рублей были переданы представительнице хозяина. Впоследствии представительница, оказавшаяся мошенницей перестала отвечать на телефонные звонки. Когда мошенница была найдена, она не стала отрицать того, что средства были переданы ей. Однако она заявила, что денег нет, и отдаст она их, как только сможет. То есть этот процесс может растянуться на неопределенный срок. Так как мошенница не отрицает то, что она должна 500000, но просто обещает отдать их позже (и так практически через день в течение 7 месяцев), то уголовное дело на нее не заводят. Отсудить эти средства можно обратившись с гражданским иском. Но даже если этот иск будет удовлетворен, обманутым покупателям получить с мошенницы нечего, так как и трехкомнатная квартира и две машины- все оформлено на мужа мошенницы. получается, что в однокомнатной квартире на данный момент ютятся 3 поколения, и разрешится ли эта ситуация никому неизвестно. Отдельно следует отметить действия сотрудника банка и представителя агентства недвижимости. Злого умысла в их действиях не было. Но некомпетентность так называемых специалистов привела к тому, что люди остались без жилья и без каких либо возможных перспектив вернуть честно заработанные деньги.

Следующий случай, когда собственник жилья находится в сговоре с аферистами, он вместе с ними идет к нотариусу и выписывает генеральную доверенность на право распоряжения своим жильем на имя одного из них. Но при этом он подписывает эту доверенность левой рукой, чтобы при последующем разбирательстве от нее отказаться. Специалисты по почерку из экспертно-криминалистического центра выносят вердикт – подпись (почерк) на доверенности не принадлежит подозреваемому. Сделку признают недействительной.

Мошенники, получив свой куш при продаже такого объекта, исчезают. А нечистый на руку хозяин объекта получает свою долю «навара», но доказать его сговор с мошенниками бывает крайне трудно. Случается и так, что доверенность бывает изначально фальшивая. Существует несколько вариантов подделки этого документа: использование «липовых» нотариальных бланков и печатей нотариуса, сговор с доверенными лицами нотариуса.

Продажа чужой жилплощади

Мошенники совершают сделки с квартирами и домами, которые им не принадлежат, и настоящие хозяева ничего об этих сделках не знают. Технические приемы здесь весьма разнообразны: это и получение дубликатов правоустанавливающих документов, и их подделка и самое частое – подделка паспортов владельцев (переклейка фотографий, использование утерянных паспортов, чистых бланков).

В Краснодаре имел место следующий случай: хозяйка дома на полгода уехала в другой город. Об этом от ее друзей узнали мошенники. Затем похожая на хозяйку женщина с поддельным паспортом обратилась в БТИ по поводу утери правоустанавливающих документов. Документы были выданы, и мошенница с успехом продала дом ни о чем не подозревающим покупателям. В положенный срок вернулась настоящая хозяйка дома и обнаружила, что дом ее продан и там проживают новые владельцы.

Побег с задатком

В нашем городе в прошлом году был следующий случай. Продавцы трехкомнатной квартиры дали объявления в газеты о продаже по заниженной цене, а с агентствами работать не желали. Затем с каждым желающим приобрести данную квартиру заключался предварительный договор (договор о задатке), и сумма задатка передавалась продавцам. Затем продавцы окончательно оформили основной договор с одними из покупателей и выключали телефоны, полностью пропали, оставив более 30000 $ себе. Обманутые покупатели обратились в прокуратуру, сотрудники которой вышли на мошенников. Продавцы квартиры утверждали, что это покупатели отключили телефоны и по вине покупателей сделки срывались, поэтому продавцы оставляли сумму задатка себе. Естественно, это мошенничество чистой воды, однако сколько это дело будет рассматриваться в суде никому не известно.

Говорить о последствиях для обманутых покупателей даже не стоит. Люди остались без денег, без квартиры и перспектива возврата кровно заработанных также стоит под вопросом.

Рекорд данного вида мошенничества, был установлен в г. Минеральные Воды (Ставропольский край), — одна квартира была продана сразу 9 покупателям, причем 7 из них внесли задаток, а 2 — расплатились полностью.

Фабрикование фальшивых свидетельств

Фабрикование фальшивых свидетельств о смерти живого человека – одно из новинок среди аферистов на рынке недвижимости. Хозяин жилья, уезжая на год за границу, сдает его в аренду. Арендную плату он либо берет авансом, либо получает через своих знакомых. Тем временем мошенники приобретают бланк свидетельства о смерти, вписывают в него данные собственника и делают завещание. После этого они обращаются в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве наследования квартиры, которое спустя некоторое время благополучно получают. Дальнейшие их действия достаточно предсказуемы: злоумышленники как можно скорее пытаются избавиться от квартиры, продав ее ниже рыночной стоимости первой жертве, попавшейся на удочку. Обман открывается значительно позже, когда на пороге счастливого обладателя квартиры появляется «воскресший» законный владелец.

Использование дубликатов документов о собственности

Еще один способ надувательства. Представившись продавцу квартиры риэлторами, мошенники под любым предлогом пытаются выманить у него паспорт – якобы для уточнения формальностей или проверки его личности на законопослушность и т.д. Завладев таким образом паспортом продавца, они получают копии-дубликаты правоустанавливающих документов на его квартиру. Дело остается за малым: найти покупателя и совершить сделку, минуя настоящего хозяина квартиры.

Двойные продажи неприватизированного жилья

Схема двойной продажи неприватизированного жилья организуется, как правило, при участии квартиросъемщиков этого жилья. Сначала находится жертва, желающая совершить обмен жилья, находящегося в его собственности, на неприватизированное муниципальное или ведомственное жилье. Оформление подобного обмена длится очень долго, чем и пользуются мошенники. Пока первая жертва ждет обменного ордера, они успевают приватизировать муниципальное или ведомственное жилье и продать его уже другой жертве.

Сделки с юридически «грязной» недвижимостью

Мошенники предлагают (обычно по более низкой цене) квартиру или дом, отягощенные юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других). Также предлагаются квартиры, комнаты или дома, владельцы которых либо освободили их в результате шантажа, угроз или насильственных действий с чьей-либо стороны, либо пропали без вести. Зачастую мошенники переоформляют право собственности на «добросовестного приобретателя», находящегося с ними в сговоре. Грязное прошлое объекта, к сожалению, вырисовывается позже, когда жертва уже рассталась со своими сбережениями.

Для примера рассмотрим следующий случай: женщина познакомилась с молодым человеком, который вместо ожидаемых ей отношений с последующим регулярно подсыпал ей алкалоиды и нейролептики. Впоследствии в данном практически невменяемом состоянии ею была подписана доверенность на продажу квартиры. Квартира была продана, а молодой человек благополучно растворился на просторах нашей Родины в поисках очередной наивной невесты. Впоследствии женщина обратилась в милицию. Было возбуждено уголовное дело. Сейчас данный процесс находится в действии. Но, понятно, что любое решение суда ударит по абсолютно невиновным людям. Если сделку признают недействительной ни в чем не повинные покупатели останутся без крыши над головой. Если же суд выиграют покупатели, то без квартиры остается женщина, которая, может быть, просто мечтала об обычном женском счастье и попала в сети мошенника.

Источник: Краснодарская краевая ассоциация риэлторов

]]> http://www.savvyrealtor.ru/2009/08/shemyi-otema-ili-kak-ne-stat-zhertvoy-moshennikov/feed/ 0 http://www.savvyrealtor.ru/2009/08/kak-ne-stat-zhertvoy-fiktivnoy-sdelki/ http://www.savvyrealtor.ru/2009/08/kak-ne-stat-zhertvoy-fiktivnoy-sdelki/#comments Wed, 19 Aug 2009 07:07:59 +0000 Savvy http://www.savvyrealtor.ru/2009/08/kak-ne-stat-zhertvoy-fiktivnoy-sdelki/ Кошмарная ситуация, когда вы можете остаться без жилья, может возникнуть не только по вине мошенников, но и в результате неквалифицированных действий, которые могут привести к тому, что сделка с недвижимостью может быть признана недействительной. Как избежать подобного и не остаться из-за незнания ситуации у разбитого корыта?

Ничтожные сделки

Какие сделки считаются ничтожными?

• Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

• Мнимая сделка – сделка, совершенная для вида, без намерения создать правовые последствия. Примером данного вида может служить мнимое дарение с целью сокрытия имущества.

• Притворная сделка – сделка совершенная с целью прикрытия другой сделки. Например, желая уйти от уплаты налогов, продавец будет сторонником оформления дарственной, вместо положенного договора купли-продажи.
• Сделка, совершенная недееспособным человеком.

Мы уже не раз писали про прецеденты признания сделок ничтожными именно по причине недееспособности продавца.

Например, человек на первый взгляд кажется адекватным, и естественно, неспециалисту тяжело отличить здоров ли психически человек. Но всем известно, что у психически нездоровых людей бывают периоды, когда больные люди ведут себя в рамках привычных норм. Как постороннее лицо вы не вправе будете получить сведения в медицинских учреждениях по поводу состояния здоровья потенциального продавца. Однако, следует все-таки выяснить в местном опекунском совете, не состоит ли данное лицо под опекой. Даже если потенциальный продавец не состоит под опекой, но вызывает у вас сомнения по поводу его адекватности, то рисковать все-же не стоит.

Оспоримые сделки

Оспоримая сделка влечет возникновение для сторон юридического результата. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей. От их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.

Какими бывают оспоримые сделки?

• Сделка, совершенная юридическим лицом в нарушения его Устава либо при отсутствии необходимой разрешительной документации.
• Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности из-за употребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Например, абсолютно реальный случай, произошедший в нашем городе (в Краснодаре – прим. savvyrealtor): в небольшое агентство недвижимости обратилась гражданка с просьбой продать ее квартиру. На внешний вид гражданка выглядела несколько болезненно, но в целом вполне адекватно. Был найден покупатель, который внес авансовую сумму, переданную продавцу, и юристы фирмы начали подготовку необходимых документов. Однако впоследствии выяснилось, что данная гражданка (продавец) состоит на наркологическом учете. Мать продавца, естественно добилась того, что сделка была признана недействительной. Но все бы ничего, если не учитывать того, что задаток, переданный продавцу, давно был потрачен на наркотические средства. Мать больной наркотической зависимостью достаточно долго собирала необходимую сумму. В результате покупатели из–за роста цен на недвижимость в нашем городе были вынуждены потратить несколько большую сумму вместо изначальной. Естественно, сколько головных болей принесла сама данная ситуация говорить даже не стоит.

• Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя. Такие прецеденты случаются весьма редко, так как возраст продавца естественно можно узнать из паспорта.
• Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Зачастую подобные прецеденты возникают при продаже пожилыми людьми своей недвижимости. Инициаторами исков обычно выступают сами родные пожилых людей, считающие своих родственников ненормальными, или подверженными старческому маразму.
• Сделка, совершенная под влиянием заблуждения.

Например, пожилой человек, продавая квартиру, считал, что не продает ее, а заключает договор ренты. То есть считал, что вы будете пожизненно содержать его и сохраните за ним право проживания в квартире. В Краснодаре был случай, когда некая пожилая дама упорно пыталась доказать в суде, что продала свой дом с земельным участком под влиянием заблуждения. Ситуация была следующая. Женщина обратилась в агентство недвижимости с просьбой оценить и продать земельный участок со строением. В агентстве услуги выполнили в полной мере. Однако, спустя полгода, женщина выяснила, что земля подорожала за данное время на существенную сумму. Женщина обратилась в суд с требованием признания сделки недействительной и возвращения ей земельного участка, на котором кстати уже вовсю шло строительство нового дома. Продавец не достигла успеха в данном мероприятии, благодаря квалифицированным действиям юристов агентства. Однако, естественно, характер продавца изрядно попортил нервы и агентству недвижимости и покупателю.

• Кабальная сделка. То есть сделка, которую человек заключил вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона и воспользовалась. Такие сделки совершаются под воздействием угроз со стороны заинтересованных лиц. Такими лицами могут быть родственники продавца. Поэтому при возникновении у вас некоторых подозрений у продавца стоит уточнить, действительно ли данная сделка совершается по доброй воле, без принуждения.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам с недвижимостью составляет 1 год!

Если вашу сделку признали недействительной

Проблем, конечно, может появиться достаточно много. ГК РФ (ст. 167) различает три нежелательных для сторон последствия недействительности сделок:

1. Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если это невозможно – в виде денежной компенсации. Но даже при таком повороте дел существует большая опасность: возвратить квартиру зачастую очень даже возможно, а вот получить назад свои кровно заработанные весьма проблематично. Тем более, что при постоянном росте цен на недвижимость, покупатель, даже после возвращения ему денег обратно, так или иначе, уже не сможет приобрести себе аналогичное жилье.
2. Односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке, в доход Российской Федерации;
3. Никакой реституции, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход Российской Федерации.

Различия между указанными последствиями можно проиллюстрировать на примере купли-продажи земельного участка с нарушением установленных требований. При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок, но возвращает покупателю полученную за участок сумму. При односторонней реституции в случаях, когда основанием признания сделки недействительной послужили неправильные действия продавца, последний возвращает покупателю уплаченные за землю деньги, а покупатель передает в доход Российской Федерации земельный участок. Наконец, если по обстоятельствам дела исключается реституция для обеих сторон, продавец передает в доход Российской Федерации деньги, которые уже успел получить, а покупатель, приобретенный им земельный участок (если он за него не рассчитался, то и оставшуюся к оплате сумму) в бюджет Российской Федерации.

Решение суда о том, какое из перечисленных последствий должно сопутствовать признанию сделки недействительной, зависит, в конечном счете, от того, какое из требований закона оказалось нарушенным. К числу этих требований относятся:

• сделка должна по содержанию соответствовать закону;
• форма сделки должна соответствовать требованиям закона;
• сделка должна быть совершена дееспособным лицом;
• сделка юридического лица должна соответствовать его правоспособности;
• волеизъявление должно соответствовать подлинной воле.

Что делать?

Чтобы не стать жертвой роковой ошибки следует:

• проверить «историю» квартиры;
• внимательно знакомиться со всеми документами на недвижимость, документами, удостоверяющими личность продавца;
• подумать об обращении к профессионалам, которые, по крайней мере, могут гарантировать успешное разрешение возможных проблем.

Источник: Краснодарская краевая ассоциация риэлторов

В данном посте предлагаю Вашему вниманию интеллект-карту на тему “Как выбрать дом в деревне”. Вот так-то вдохновился я книгой Владимира Авденина “Деревенский риэлтор”

Карта предлагается в двух вариантах:

1. .pdf (открывается Adobe Reader). Скачать ЗДЕСЬ (466 kb).
2. .mmap (открывается любой версией Mindjet Mindmanager). Карта делалась в 8–ой версии MindManager, но даже если просматривать 6–ой версией – форматирование не теряется. Скачать ЗДЕСЬ (321 kb).

Тем же, кто успел воспользоваться кредитом для покупки квартиры до кризиса, имеет смысл задуматься теперь о возможностях ее продажи до полного погашения долга перед банком. Риск потерять работу и не найти новой и рост расходов на продукты и другие ежедневные траты – все это еще год назад мало кого беспокоило. Теперь для кого-то это уже стало реальностью, и для многих может стать достаточно скоро.

Смена или потеря места работы, уменьшение заработной платы – все это может привести к тому, что собственник не сможет продолжать вносить в банк регулярные платежи. Если заемщик не исполняет обязательств по кредиту продолжительное время, штрафные санкции могут составить ощутимую сумму. Поэтому если Вы либо уже не можете платить по кредиту, либо чувствуете, что такая ситуация вот-вот наступит, стоит поторопиться с продажей. Несмотря на то, что существует целый ряд государственных программ помощи заемщикам, которые не могут выполнять своих обязательств по ипотечным кредитам на жилье, реально воспользоваться ими пока могут очень немногие.

В Краснодаре квартиры, кредит по которым еще не выплачен, уже продаются. Их пока не очень много, по оценкам риэлторов – не более 4-5% от общего количества сделок. Но, учитывая текущую экономическую ситуацию, не исключено, что количество таких сделок может возрасти.

Продаем квартиру

Ипотечную квартиру можно продать при условии, что срок моратория на досрочное погашение кредита уже истек. Уточнить, когда он истекает можно, внимательно прочитав Ваш договор с банком.

В начале заемщику необходимо встретиться с представителями банка, чтобы выяснить, на каких условиях банк согласится на продажу квартиры, обремененной договором. Возможно, банк охотно разрешит осуществить сделку, решив, что получить живые деньги прямо сейчас, пусть и потеряв право на процентные платежи за несколько оставшихся лет, выгоднее, чем ждать до конца срока кредита с риском неисполнения заемщиком всех обязательств.

После того, как согласие банка на продажу квартиры получено, можно приступать к поиску покупателя.

Продавец заключает с покупателем предварительное соглашение купли-продажи квартиры, в котором, в частности, указывается срок заключения собственно сделки купли-продажи. Необходимо это для того, чтобы стороны не могли затянуть исполнение своих обязательств в рамках сделки. Далее сделка может проходить по нескольким вариантам.

ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ

Продавец готовит все документы. Банк выдает письменное согласие на сделку для регистрационного органа. Сумма, уплаченная покупателем, делится между продавцом и банком: банк получает то, что ему причитается по кредиту, продавец – то, что осталось от стоимости квартиры. Однако до регистрации сделки никто не получает денег на руки.
Покупатель отправляется регистрировать снятие обременения с купленной им квартиры. Юстиция регистрирует переход обремененной квартиры к новому собственнику, после чего стороны сделки представляют банку новые документы на право собственности. Банк, кредит в котором таким образом погашен, выводит квартиру из-под залога. Продавец получает свою часть денег, если цена квартиры превышала его долг банку. Если же в регистрации отказано, банк возвращает деньги покупателю и сделка считается несостоявшейся.

ВАРИАНТ ВТОРОЙ

Отличается от первого тем, что банк помогает подготовить документы, деньги вносятся наличными, кредит погашается сразу, и в договоре купли-продажи будет фигурировать квартира уже без обременения. Такая сделка занимает меньше времени, но покупатель несет при том серьезный риск: если квартира не пройдет регистрацию, вернуть средства, пошедшие на погашение кредита, будет невозможно.

ВАРИАНТ ТРЕТИЙ

Теоретический, когда продавец досрочно гасит кредит средствами покупателя и забирает себе разницу между ценой квартиры и суммой долга банку, не уведомляя банк о намерении совершить сделку. Это самый быстрый вариант и самый дешевый с точки зрения расходов на подготовку и совершение самой сделки. Однако это очень опасный вариант, риск остаться без денег и без квартиры как для покупателя, так и для продавца высок, и стороны фактически не защищены ничем, кроме честного слова друг друга. Этот вариант может быть реализован, но только в случае, если стороны на сто процентов уверены в честности друг друга, и уверенность эта основана не только на добром отношении друг к другу.

Надо сказать, что при реализации любого из этих вариантов расходы на оформление сделки купли-продажи будут выше, чем при продаже обычной квартиры. Расходы на подготовку документов к сделке – забота продавца. Расходы же на оформление сделки купли-продажи, как правило, ложатся на плечи покупателя, и во избежание недоразумений нужно его заранее о них предупредить.

Продаем кредит

Продать можно не квартиру, а сам кредит. В этом случае банк рассматривает покупателя как потенциального заемщика. То есть покупатель должен пройти стандартную процедуру одобрения банком заемщика, в частности, предоставить пакет документов, включая справку о доходах, и заключить договор страхования. Если кандидат одобрен банком, на него переоформляется непогашенный кредит продавца. При этом вероятнее всего условия кредита будут пересмотрены, и проценты по кредиту будут начислены в соответствии с текущими рыночными условиями.

Однако стоит помнить, что в этом случае заемщика ждет ряд ограничений: например, он утратит право на налоговый вычет и не сможет использовать для досрочного погашения кредита средства материнского капитала.

Прежде чем приступать к сделке, посчитайте все расходы и оцените свои возможности. Позвоните в банк, где предстоит провести сделку – скорее всего, вас подробно проконсультируют. Если вы не юрист, возможно, имеет смысл обратиться за помощью к специалистам.
Несмотря на то, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка – занятие не самое приятное и весьма трудоемкое, при грамотном подходе к решению вопроса, справиться с такой сделкой можно весьма успешно.

Источник: Краснодарский еженедельник “Маклер”

Источник: REMoney.ru

Источник: remoney.ru

Источник: remoney.ru

P.S. Самая свежая история о том, как жительница Новороссийска пыталась через агентство недвижимости продать квартиру, на которую, как выяснилось, у нее прав не было…

Выяснилось, что решением Приморского районного суда Новороссийска, вступившим в силу 19 октября 2006 г., Н. Ф. исключена из числа собственников указанной квартиры. Это решение она скрыла, остальные участники судебного процесса не позаботились о том, чтобы представить его в регистрационную службу. Из–за отсутствия взаимодействия между судебными органами и регистрационной службой данные об изменении собственника квартиры в реестр не попали.

«Действия гражданки Н. Ф. квалифицируются п.1 ст. 159 Уголовного кодекса РФ как мошенничество и могут повлечь за собой такие виды наказания, как штраф (до 120 тыс. рублей или в размере дохода за период до одного года), обязательные работы на срок до 180 часов, исправительные работы на 0,5–1 год, арест на 2–4 месяца, лишение свободы на срок до 2–х лет», — рассказывает заместитель генерального директора информационно–правового альянса «КАНТ» Эдуард Жаров.

По его словам, на практике такие случаи мошенничества встречаются нечасто. “Суд в соответствии с п. 2 ст. 258 Гражданско–процессуального кодекса РФ должен был направить копию своего решения руководителю органа государственной власти в течение 3–х дней со дня вступления решения в силу. После чего в течение месяца этот орган власти обязан сообщить суду и собственникам квартиры об исполнении судебного решения, то есть о внесении изменений в правоустанавливающие документы”.

В ГК “Присли” также отмечают, что случай в Новороссийске нетипичный. “Обычно при судебных спорах на объект недвижимости налагается арест, и продать его без снятия ареста (а значит, обязательной регистрации в ФРС и исполнения решения суда) невозможно”, — говорит президент ГК “Присли” Евгений Есипенко.

По словам Эдуарда Жарова, чтобы избежать подобной ситуации, владельцы жилья должны в исковом заявлении просить суд обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю произвести изменения в правоустанавливающих документах, направив решения суда в соответствующий орган. Потенциальным покупателям от подобных мошенничеств застраховаться практически невозможно.

Источник: “Деловая газета. Юг”

По материалам Russia.ru

Данная методика регулярно публикуется в краснодарском еженедельнике о недвижимости “Маклер” и базируется на 3 основных моментах:

1. цена за 1 кв.м. в вашем районе (данную информацию можно найти в большинстве региональных изданий по недвижимости или запросить в ближайшем риэлторском агентстве).
2. S – общая площадь квартиры (уверен, вы это знаете сами)
3. параметры, влияющие на стоимость квартиры (перечень факторов, оказывающих как положительное, так и отрицательное влияние на стоимость квартиры).

Далее, выполняем три простых действия:

1. Определяем параметры, соответствующие вашей квартире и указываем их значение.
2. Определяем стоимость 1 кв.м. с учетом влияния параметров.
3. Определяем стоимость квартиры, умножая S квартиры на скорректированную стоимость 1 кв.м.

Методику определения стоимости квартир с калькулятором можно скачать ЗДЕСЬ (MS Excel, 40 kb)