Аферы с генеральной доверенностью

В Краснодаре имел место следующий случай. Семья при переезде из Украины приобрела для себя однокомнатную квартиру, а на квартиру для сына с невесткой средств не хватало. Поэтому на семейном совете было решено оформить для молодой семьи и ипотечный кредит. Семья обратилась в агентство недвижимости. В агентстве недвижимости покупателям был предложен наиболее приемлимый вариант однокомнатной квартиры. Единственным нюансом было то, что сами непосредственно хозяин находился во Владикавказе. Представительница хозяина из документов предоставила две доверенности: первая доверенность была оформлена на супругу хозяина с правом, вторая же доверенность практически не отличалась от первой. Единственным отличием был пункт о том, что представительница имеет право на подписание договора, но без права получения денежных средств. Покупатели предоставили документы сотрудникам банка, которые подтвердили правомерность передачи предварительного платежа представительнице хозяина, и в банке был открыт кредит.

Следует отметить, что и представитель агентства недвижимости также не заметил в доверенностях ничего предосудительного. Средства покупателей в размере 500000 рублей были переданы представительнице хозяина. Впоследствии представительница, оказавшаяся мошенницей перестала отвечать на телефонные звонки. Когда мошенница была найдена, она не стала отрицать того, что средства были переданы ей. Однако она заявила, что денег нет, и отдаст она их, как только сможет. То есть этот процесс может растянуться на неопределенный срок. Так как мошенница не отрицает то, что она должна 500000, но просто обещает отдать их позже (и так практически через день в течение 7 месяцев), то уголовное дело на нее не заводят. Отсудить эти средства можно обратившись с гражданским иском. Но даже если этот иск будет удовлетворен, обманутым покупателям получить с мошенницы нечего, так как и трехкомнатная квартира и две машины- все оформлено на мужа мошенницы. получается, что в однокомнатной квартире на данный момент ютятся 3 поколения, и разрешится ли эта ситуация никому неизвестно. Отдельно следует отметить действия сотрудника банка и представителя агентства недвижимости. Злого умысла в их действиях не было. Но некомпетентность так называемых специалистов привела к тому, что люди остались без жилья и без каких либо возможных перспектив вернуть честно заработанные деньги.

Следующий случай, когда собственник жилья находится в сговоре с аферистами, он вместе с ними идет к нотариусу и выписывает генеральную доверенность на право распоряжения своим жильем на имя одного из них. Но при этом он подписывает эту доверенность левой рукой, чтобы при последующем разбирательстве от нее отказаться. Специалисты по почерку из экспертно-криминалистического центра выносят вердикт – подпись (почерк) на доверенности не принадлежит подозреваемому. Сделку признают недействительной.

Мошенники, получив свой куш при продаже такого объекта, исчезают. А нечистый на руку хозяин объекта получает свою долю «навара», но доказать его сговор с мошенниками бывает крайне трудно. Случается и так, что доверенность бывает изначально фальшивая. Существует несколько вариантов подделки этого документа: использование «липовых» нотариальных бланков и печатей нотариуса, сговор с доверенными лицами нотариуса.

Продажа чужой жилплощади

Мошенники совершают сделки с квартирами и домами, которые им не принадлежат, и настоящие хозяева ничего об этих сделках не знают. Технические приемы здесь весьма разнообразны: это и получение дубликатов правоустанавливающих документов, и их подделка и самое частое – подделка паспортов владельцев (переклейка фотографий, использование утерянных паспортов, чистых бланков).

В Краснодаре имел место следующий случай: хозяйка дома на полгода уехала в другой город. Об этом от ее друзей узнали мошенники. Затем похожая на хозяйку женщина с поддельным паспортом обратилась в БТИ по поводу утери правоустанавливающих документов. Документы были выданы, и мошенница с успехом продала дом ни о чем не подозревающим покупателям. В положенный срок вернулась настоящая хозяйка дома и обнаружила, что дом ее продан и там проживают новые владельцы.

Побег с задатком

В нашем городе в прошлом году был следующий случай. Продавцы трехкомнатной квартиры дали объявления в газеты о продаже по заниженной цене, а с агентствами работать не желали. Затем с каждым желающим приобрести данную квартиру заключался предварительный договор (договор о задатке), и сумма задатка передавалась продавцам. Затем продавцы окончательно оформили основной договор с одними из покупателей и выключали телефоны, полностью пропали, оставив более 30000 $ себе. Обманутые покупатели обратились в прокуратуру, сотрудники которой вышли на мошенников. Продавцы квартиры утверждали, что это покупатели отключили телефоны и по вине покупателей сделки срывались, поэтому продавцы оставляли сумму задатка себе. Естественно, это мошенничество чистой воды, однако сколько это дело будет рассматриваться в суде никому не известно.

Говорить о последствиях для обманутых покупателей даже не стоит. Люди остались без денег, без квартиры и перспектива возврата кровно заработанных также стоит под вопросом.

Рекорд данного вида мошенничества, был установлен в г. Минеральные Воды (Ставропольский край), — одна квартира была продана сразу 9 покупателям, причем 7 из них внесли задаток, а 2 — расплатились полностью.

Фабрикование фальшивых свидетельств

Фабрикование фальшивых свидетельств о смерти живого человека – одно из новинок среди аферистов на рынке недвижимости. Хозяин жилья, уезжая на год за границу, сдает его в аренду. Арендную плату он либо берет авансом, либо получает через своих знакомых. Тем временем мошенники приобретают бланк свидетельства о смерти, вписывают в него данные собственника и делают завещание. После этого они обращаются в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве наследования квартиры, которое спустя некоторое время благополучно получают. Дальнейшие их действия достаточно предсказуемы: злоумышленники как можно скорее пытаются избавиться от квартиры, продав ее ниже рыночной стоимости первой жертве, попавшейся на удочку. Обман открывается значительно позже, когда на пороге счастливого обладателя квартиры появляется «воскресший» законный владелец.

Использование дубликатов документов о собственности

Еще один способ надувательства. Представившись продавцу квартиры риэлторами, мошенники под любым предлогом пытаются выманить у него паспорт – якобы для уточнения формальностей или проверки его личности на законопослушность и т.д. Завладев таким образом паспортом продавца, они получают копии-дубликаты правоустанавливающих документов на его квартиру. Дело остается за малым: найти покупателя и совершить сделку, минуя настоящего хозяина квартиры.

Двойные продажи неприватизированного жилья

Схема двойной продажи неприватизированного жилья организуется, как правило, при участии квартиросъемщиков этого жилья. Сначала находится жертва, желающая совершить обмен жилья, находящегося в его собственности, на неприватизированное муниципальное или ведомственное жилье. Оформление подобного обмена длится очень долго, чем и пользуются мошенники. Пока первая жертва ждет обменного ордера, они успевают приватизировать муниципальное или ведомственное жилье и продать его уже другой жертве.

Сделки с юридически «грязной» недвижимостью

Мошенники предлагают (обычно по более низкой цене) квартиру или дом, отягощенные юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других). Также предлагаются квартиры, комнаты или дома, владельцы которых либо освободили их в результате шантажа, угроз или насильственных действий с чьей-либо стороны, либо пропали без вести. Зачастую мошенники переоформляют право собственности на «добросовестного приобретателя», находящегося с ними в сговоре. Грязное прошлое объекта, к сожалению, вырисовывается позже, когда жертва уже рассталась со своими сбережениями.

Для примера рассмотрим следующий случай: женщина познакомилась с молодым человеком, который вместо ожидаемых ей отношений с последующим регулярно подсыпал ей алкалоиды и нейролептики. Впоследствии в данном практически невменяемом состоянии ею была подписана доверенность на продажу квартиры. Квартира была продана, а молодой человек благополучно растворился на просторах нашей Родины в поисках очередной наивной невесты. Впоследствии женщина обратилась в милицию. Было возбуждено уголовное дело. Сейчас данный процесс находится в действии. Но, понятно, что любое решение суда ударит по абсолютно невиновным людям. Если сделку признают недействительной ни в чем не повинные покупатели останутся без крыши над головой. Если же суд выиграют покупатели, то без квартиры остается женщина, которая, может быть, просто мечтала об обычном женском счастье и попала в сети мошенника.

Источник: Краснодарская краевая ассоциация риэлторов

]]> http://www.savvyrealtor.ru/2009/08/shemyi-otema-ili-kak-ne-stat-zhertvoy-moshennikov/feed/ 0 http://www.savvyrealtor.ru/2009/08/kak-ne-stat-zhertvoy-fiktivnoy-sdelki/ http://www.savvyrealtor.ru/2009/08/kak-ne-stat-zhertvoy-fiktivnoy-sdelki/#comments Wed, 19 Aug 2009 07:07:59 +0000 Savvy http://www.savvyrealtor.ru/2009/08/kak-ne-stat-zhertvoy-fiktivnoy-sdelki/ Кошмарная ситуация, когда вы можете остаться без жилья, может возникнуть не только по вине мошенников, но и в результате неквалифицированных действий, которые могут привести к тому, что сделка с недвижимостью может быть признана недействительной. Как избежать подобного и не остаться из-за незнания ситуации у разбитого корыта?

Ничтожные сделки

Какие сделки считаются ничтожными?

• Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

• Мнимая сделка – сделка, совершенная для вида, без намерения создать правовые последствия. Примером данного вида может служить мнимое дарение с целью сокрытия имущества.

• Притворная сделка – сделка совершенная с целью прикрытия другой сделки. Например, желая уйти от уплаты налогов, продавец будет сторонником оформления дарственной, вместо положенного договора купли-продажи.
• Сделка, совершенная недееспособным человеком.

Мы уже не раз писали про прецеденты признания сделок ничтожными именно по причине недееспособности продавца.

Например, человек на первый взгляд кажется адекватным, и естественно, неспециалисту тяжело отличить здоров ли психически человек. Но всем известно, что у психически нездоровых людей бывают периоды, когда больные люди ведут себя в рамках привычных норм. Как постороннее лицо вы не вправе будете получить сведения в медицинских учреждениях по поводу состояния здоровья потенциального продавца. Однако, следует все-таки выяснить в местном опекунском совете, не состоит ли данное лицо под опекой. Даже если потенциальный продавец не состоит под опекой, но вызывает у вас сомнения по поводу его адекватности, то рисковать все-же не стоит.

Оспоримые сделки

Оспоримая сделка влечет возникновение для сторон юридического результата. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей. От их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.

Какими бывают оспоримые сделки?

• Сделка, совершенная юридическим лицом в нарушения его Устава либо при отсутствии необходимой разрешительной документации.
• Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности из-за употребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Например, абсолютно реальный случай, произошедший в нашем городе (в Краснодаре – прим. savvyrealtor): в небольшое агентство недвижимости обратилась гражданка с просьбой продать ее квартиру. На внешний вид гражданка выглядела несколько болезненно, но в целом вполне адекватно. Был найден покупатель, который внес авансовую сумму, переданную продавцу, и юристы фирмы начали подготовку необходимых документов. Однако впоследствии выяснилось, что данная гражданка (продавец) состоит на наркологическом учете. Мать продавца, естественно добилась того, что сделка была признана недействительной. Но все бы ничего, если не учитывать того, что задаток, переданный продавцу, давно был потрачен на наркотические средства. Мать больной наркотической зависимостью достаточно долго собирала необходимую сумму. В результате покупатели из–за роста цен на недвижимость в нашем городе были вынуждены потратить несколько большую сумму вместо изначальной. Естественно, сколько головных болей принесла сама данная ситуация говорить даже не стоит.

• Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя. Такие прецеденты случаются весьма редко, так как возраст продавца естественно можно узнать из паспорта.
• Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Зачастую подобные прецеденты возникают при продаже пожилыми людьми своей недвижимости. Инициаторами исков обычно выступают сами родные пожилых людей, считающие своих родственников ненормальными, или подверженными старческому маразму.
• Сделка, совершенная под влиянием заблуждения.

Например, пожилой человек, продавая квартиру, считал, что не продает ее, а заключает договор ренты. То есть считал, что вы будете пожизненно содержать его и сохраните за ним право проживания в квартире. В Краснодаре был случай, когда некая пожилая дама упорно пыталась доказать в суде, что продала свой дом с земельным участком под влиянием заблуждения. Ситуация была следующая. Женщина обратилась в агентство недвижимости с просьбой оценить и продать земельный участок со строением. В агентстве услуги выполнили в полной мере. Однако, спустя полгода, женщина выяснила, что земля подорожала за данное время на существенную сумму. Женщина обратилась в суд с требованием признания сделки недействительной и возвращения ей земельного участка, на котором кстати уже вовсю шло строительство нового дома. Продавец не достигла успеха в данном мероприятии, благодаря квалифицированным действиям юристов агентства. Однако, естественно, характер продавца изрядно попортил нервы и агентству недвижимости и покупателю.

• Кабальная сделка. То есть сделка, которую человек заключил вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона и воспользовалась. Такие сделки совершаются под воздействием угроз со стороны заинтересованных лиц. Такими лицами могут быть родственники продавца. Поэтому при возникновении у вас некоторых подозрений у продавца стоит уточнить, действительно ли данная сделка совершается по доброй воле, без принуждения.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам с недвижимостью составляет 1 год!

Если вашу сделку признали недействительной

Проблем, конечно, может появиться достаточно много. ГК РФ (ст. 167) различает три нежелательных для сторон последствия недействительности сделок:

1. Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если это невозможно – в виде денежной компенсации. Но даже при таком повороте дел существует большая опасность: возвратить квартиру зачастую очень даже возможно, а вот получить назад свои кровно заработанные весьма проблематично. Тем более, что при постоянном росте цен на недвижимость, покупатель, даже после возвращения ему денег обратно, так или иначе, уже не сможет приобрести себе аналогичное жилье.
2. Односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке, в доход Российской Федерации;
3. Никакой реституции, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход Российской Федерации.

Различия между указанными последствиями можно проиллюстрировать на примере купли-продажи земельного участка с нарушением установленных требований. При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок, но возвращает покупателю полученную за участок сумму. При односторонней реституции в случаях, когда основанием признания сделки недействительной послужили неправильные действия продавца, последний возвращает покупателю уплаченные за землю деньги, а покупатель передает в доход Российской Федерации земельный участок. Наконец, если по обстоятельствам дела исключается реституция для обеих сторон, продавец передает в доход Российской Федерации деньги, которые уже успел получить, а покупатель, приобретенный им земельный участок (если он за него не рассчитался, то и оставшуюся к оплате сумму) в бюджет Российской Федерации.

Решение суда о том, какое из перечисленных последствий должно сопутствовать признанию сделки недействительной, зависит, в конечном счете, от того, какое из требований закона оказалось нарушенным. К числу этих требований относятся:

• сделка должна по содержанию соответствовать закону;
• форма сделки должна соответствовать требованиям закона;
• сделка должна быть совершена дееспособным лицом;
• сделка юридического лица должна соответствовать его правоспособности;
• волеизъявление должно соответствовать подлинной воле.

Что делать?

Чтобы не стать жертвой роковой ошибки следует:

• проверить «историю» квартиры;
• внимательно знакомиться со всеми документами на недвижимость, документами, удостоверяющими личность продавца;
• подумать об обращении к профессионалам, которые, по крайней мере, могут гарантировать успешное разрешение возможных проблем.

Источник: Краснодарская краевая ассоциация риэлторов

Источник: remoney.ru

P.S. Самая свежая история о том, как жительница Новороссийска пыталась через агентство недвижимости продать квартиру, на которую, как выяснилось, у нее прав не было…

Выяснилось, что решением Приморского районного суда Новороссийска, вступившим в силу 19 октября 2006 г., Н. Ф. исключена из числа собственников указанной квартиры. Это решение она скрыла, остальные участники судебного процесса не позаботились о том, чтобы представить его в регистрационную службу. Из–за отсутствия взаимодействия между судебными органами и регистрационной службой данные об изменении собственника квартиры в реестр не попали.

«Действия гражданки Н. Ф. квалифицируются п.1 ст. 159 Уголовного кодекса РФ как мошенничество и могут повлечь за собой такие виды наказания, как штраф (до 120 тыс. рублей или в размере дохода за период до одного года), обязательные работы на срок до 180 часов, исправительные работы на 0,5–1 год, арест на 2–4 месяца, лишение свободы на срок до 2–х лет», — рассказывает заместитель генерального директора информационно–правового альянса «КАНТ» Эдуард Жаров.

По его словам, на практике такие случаи мошенничества встречаются нечасто. “Суд в соответствии с п. 2 ст. 258 Гражданско–процессуального кодекса РФ должен был направить копию своего решения руководителю органа государственной власти в течение 3–х дней со дня вступления решения в силу. После чего в течение месяца этот орган власти обязан сообщить суду и собственникам квартиры об исполнении судебного решения, то есть о внесении изменений в правоустанавливающие документы”.

В ГК “Присли” также отмечают, что случай в Новороссийске нетипичный. “Обычно при судебных спорах на объект недвижимости налагается арест, и продать его без снятия ареста (а значит, обязательной регистрации в ФРС и исполнения решения суда) невозможно”, — говорит президент ГК “Присли” Евгений Есипенко.

По словам Эдуарда Жарова, чтобы избежать подобной ситуации, владельцы жилья должны в исковом заявлении просить суд обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю произвести изменения в правоустанавливающих документах, направив решения суда в соответствующий орган. Потенциальным покупателям от подобных мошенничеств застраховаться практически невозможно.

Источник: “Деловая газета. Юг”

По материалам Russia.ru